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[대출상식] 근저당권에 대한 이해와 팁

근저당권 설정

담보대출을 이용하다 보면 근저당 설정이라는 단어를 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.

대출, 경매, 기타 여러 관련된 일에서 빠지지 않고 나오는 단어 중 하나입니다.

근저당에 대해서 모르는 분들을 위해 간단하게 설명해 드리려고 합니다.

1. 근저당을 설정하는 이유

보통 부동산이나 차량 같은 물건을 담보로 대출을 실행하게 되면 근저당권을 설정합니다.

이해하기 쉽게 예를 들어보도록 하겠습니다.

만일 3억짜리 아파트를 구매하는데 은행에서 1억을 대출받았다고 가정해보겠습니다.

대출 실행 이후에 부동산등기부등본을 받아보면 ‘등기목적’ 부분에 ‘근저당권 설정’이라는 문구와 ‘기타사항’에 보면 ‘채권최고액: 1억2,000만 원, 채무자: 집주인, 채권자: 00은행’ 이렇게 작성된 것을 볼 수 있을 겁니다.

그러면 ‘내가 빌린 돈은 1억인데, 왜 채권 채무액은 1억2,000만 원으로 작성되어 있는가?’ 하고 궁금해하는 분들이 계실 겁니다.

채권최고액은 채권자가 채무자로부터 받을 수 있는 최고로 높은 금액을 말합니다.

만일 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 밀리게 될 이자, 경매 절차에 들어가게 될 비용 등을 미리 포함하여 설정합니다.

보통 1금융권은 120%, 2금융권의 경우 130%, 대부와 개인의 경우엔 보통 150%에서 많게는 200%까지 채권최고액을 설정합니다.

그러나 문제가 될 시 채권최고액 전부 가져가는 것은 아니고, 문제가 되는 시점의 원금과 이자, 경매 비용 등만을 제하기 때문에 너무 걱정은 안 해도 됩니다.

2. 추가 대출 시 근저당 이용 팁

아마 부동산을 구매하신 분들 중 대출 없이 구매한 분들은 거의 없으리라 생각합니다.

그럼 기존 부동산을 보유한 상태에서 추가로 부동산 후순위 담보대출 등을 받을 때 팁을 알려드리도록 하겠습니다.

예를 들어 3억짜리 집을 구매할 때 1억을 대출받았고 당시 설정된 근저당은 1억2,000만 원이었지만, 후순위로 추가 담보대출을 받으려는 시점에 원금 3,000만 원을 갚았다고 가정해보겠습니다.

그러면 대출 원금 1억에서 3,000만 원을 제외한, 7,000만 원에서 120%인 8,400만 원이 채권 최고액이 되는데 기존 설정이 1억2,000만 원이었으니 가용범위는 3,600만 원이겠네요.

그럼 이렇게 감액이 된 원금을 등기에 반영하려면 해당 은행에 연락해서 감액등기를 요청하셔야 합니다.

대출을 받은 채무자가 감액등기를 요청할 시 이에 제반 되는 수수료는 내셔야 합니다.

비용은 보통 건수와 금액에 따라 다르지만 5만 원 내외이므로 어느 정도 부채를 상환하신 분들이라면 체크해보는 것이 도움이 될 겁니다.

이로 인해 가용금액이 늘어나게 되면, 추가로 대출 진행 시 한도가 늘어납니다.

감액등기 신청을 하세요.

기본적인 근저당의 이해와 근저당의 팁에 대해 알려드렸는데 이미 알고 계신 분들도 많겠지만, 아직 모르는 분들도 많이 있으리라 생각합니다.

특히 감액등기는 절대로 금융권에서 미리 해주지는 않습니다.

채권자의 입장에선 추가 업무이자 비용 또한 발생하니까요.

하지만 이건 채무자의 권리 중 하나이니 잊지 마시고, 추가 대출을 계획하실 때 이전의 대출을 일부라도 상환하셨다면 꼭 신청하세요.

생각보다 비용은 적지만 이로 인한 이점은 큽니다.