대출, 대출용어

[대출용어] LTV, DTI, 신DTI, DSR 완벽정리

부동산담보 대출을 받을 때 쓰이는 용어들이 생소해서 어려워하는 분들이 많이 있습니다.

어떤 분은 본인의 DTI, DSR을 파악하지 않고 청약에 응모하여, 공공분양에 당첨되었는데도 DTI 초과로 인해 대출이 부족하게 나오는 바람에 포기하는 걸 본 적도 있습니다.

또한, 만약 배우자 명의로 신청했으면 가능했음에도 DTI 계산을 미리 하지 않고 본인 명의로 신청하는 바람에 포기하는 안타까운 일도 있었습니다.

그래서 요즘에는 본인의 상황에 맞추어 DTI와 DSR을 사전에 계산하고 부동산 구매를 계획해야 대출 가능 여부를 미리 알 수 있습니다.

아래 한 예를 들어, 어려운 용어를 쉽게 풀이하여 이해가 쉽도록 설명해 보겠습니다.

햇살론의 경우 원금균등상환으로 월 상환금이 계속 줄어드는 경우이기에 최초 대출을 받았을 1개월 차부터 12개월을 계산하였습니다.

이사 예정 아파트 분양가격 5억 (LTV 40%, DTI 40%)

1. LTV = 주택담보대출 비율

대출 가능 금액 = 주택가격 × LTV 비율

이 부분은 아주 간단합니다.

분양받을 아파트 가격이 5억이고 투기과열지구에 포함되기에 LTV 40%면 금융권에서 대출받을 수 있는 금액은 주택 분양가 5억의 40%인 2억입니다.

쉽게 말하면 주택 구매 시 최대로 받을 수 있는 대출 금액의 비율입니다.

비율은 주택 종류(아파트, 오피스텔, 빌라, 기타)와 지역에 따라 나뉘어 집니다(투기과열지구, 조정대상지역, 규제해제 지역).

2. DTI = 부채 상환율

DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 부채의 연간이자상환액) ÷ 연소득 × 100

그러면 대출금 상환표들을 토대로 현재 부채들의 연간 이자의 총합은 2,487,246만 원이고 분양받을 집의 예상 1년간의 원리금의 합은 9,482,904원이니(아래 상환표 참고) 이 둘의 합인 11,970,150원입니다.

그리고 연봉이 3,500만 원이니 수식으로 풀게 되면 아래와 같이 됩니다.

(9,482,904+2,487,246) ÷ 35,000,000 X 100 = 34.2

그래서 위의 경우에는 DTI는 34.2%로 됩니다.

현재의 예시를 DTI 40%로 가정했기에 40% 미만으로 대출 가능한 것으로 보입니다.

3. DTI?

신DTI = (모든 주택담보대출 원리금 + 기타 대출이자) ÷ 연소득 × 100

DTI와 다른 점은 모든 주택담보대출의 원리금을 모두 포함하여 적용하는 것인데, 다주택자들에게 불리하게 적용되도록 조정한 것입니다.

그래도 연간소득 산정하는 것을 기존 1년에서 2년으로 늘리고 연령에 제한을 두지 않고 차후 소득이 늘어날 부분을 예측하는 것까지 추가하고, 연간소득 인정 범위를 유연하게 확대함과 동시에 관련 사항들을 은행에 자율권을 줌으로써 무주택자와 다주택자 모두에게 좋은 방향으로 반영했습니다.

4. DSR = 총부채의 원리금 상환비율

DSR = 전체 부채의 원리금 ÷ 연소득 × 100

DSR은 전체 부채의 총 원리금(원금+이자)을 반영하여 총부채의 원리금 상환비율을 말하는 것인데 그러면 여기서 의문점이 생기게 됩니다.

“대출 기간 및 상환방식에 따라 원리금이 다르며 또 전세자금 대출 같은 건 어떻게 계산을 하나요?”라고 묻는데 이는 아래 표를 보시겠습니다.

부동산 구매 예정 시 본인의 DTIDSR을 사전에 파악하세요.

이처럼 LTV, DTI, 신DTI, DSR에 대해서 알아보았는데요.

이해하기 쉽게 설명을 한다고는 했는데 도움이 되셨길 바랍니다.

복잡한 계산은 검색창에 이자 계산기, DTI 계산기, DSR 계산기 등을 검색해 보시면 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 본인 현재의 대출 상황을 잘 파악하시고 앞으로 대출을 받으시거나 주택을 마련하실 때 도움 되기를 바랍니다.